地产债择券系列（二）：信用视角看房企盈利 如何考察房企盈利能力?从杜邦分析说起 地产行业高盈利属性从何而来?高利润、高周转、高杠杆。根据杜邦分析法对ROE进行拆解，1) 销售利润率。地产行业2018年整体毛利率达到32.4%，在26个行业中位居第4; 2)总资产周转率。由于地产行业高负债属性，行业资产周转率并不高，但高周转模式却是部分房企增厚利润的重要途径; 3)权益乘数。权益乘数本质上反映业的负债水平，观察上市公司2018年平均资产负债率，地产行业高达80%，在26个行业中位居首位。 杜邦分析法并不适合直接套用于地产行业，原因在于: 1)房企营业收入普遍滞后，总资产周转率精确度受到影响，预收账款/总资产或预收账款/存货则更为精确; 2)资产负债率将预收账款计入负债，而地产行业预收账款本质上为当期收入，计入负债并不合理，而净负债率适用性更高; 3) ROE会高估高杠杆房企的盈利能力，相比而言ROIC则更为客观。 主流房企项目获利能力与周转能力刻画 房企的项目获利能力从何而来? 1)房企拿地策略构筑房企项目获利能力的安全垫。由于土地成本平均占项目成本的40%-50%，拿地的策略很大程度上决定了项目的获利能力。而拿地策略又受到区位选择能力、择时能力、拿地渠道综合运用能力三因素影响，我们在后续报告中会对房企土地布局进行详细评估。此外，房企对于项目楼盘的定价也会直接影响项目获利能力 【更多详情，请下载：地产债择券系列（二）：信用视角看房企盈利】