数据简介

政策组合拳力度增加，“两集中”供地进入“鸡肋时代”。房地产行业发展周期受政策影响显著，但纵观历次周期均有差异之处，当前表现为：1）短期管控重点是“降杠杆”，包括从需求端及房企端两方面入手控制杠杆，相应政策包括“三条红线”“贷款集中度管理”和“四限”政策等等；2）从长效机制来看会增加热点城市的土地供应量同时出台更合理的土拍政策对土地市场降温来“稳预期”。使用华安地产测算模型计算，选取2019年同期22城供地数据与本轮两集中供地数据作比较，得出以下结论：a）土拍新政效果显著，刚弹性限价城市利润空间缩减。极热门投资兼风险警示区中规模化头部房企对原本在此地区布局的中小型房企有明显“挤出效应”。b）政府让利稳地价，沪苏“一次熔断”增加拿地不确定性。上海、苏州典型项目测算得出净利率分别为24.6%和12.4%，可见这种方法实质上是政府主动让利稳地价的行为，但也给房企的拿地引入了更多不确定性。c）优化供地城郊结构，郑州、济南保温市场，缓解去化焦虑。2021年两集中供地中，郑州、济南典型项目净利率分别为9.3%和6.2%。d）地价、房价双管齐下，福州、宁波利润空间进一步缩减。本轮次的两集中供地中，福州、宁波均对地价和房价进行了双重管控，利润空间进一步缩减，如本次测算的该两城代表项目净利率皆为负数。