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物流地产行业专题研究：“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动，高端物流仓储发展将提速

“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长：一方面，消费升级及新零售概念的兴起推动线上线下渠道融合，提前备货和仓储功能需求明显提升，与此同时电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高；其次，伴随工业、批发和零售业物流外包比例提升(16年为65.3%)，快递业务快速增长(17年快递企业收入与业务量同比增长22%/ 27%)，第三方物流收入规模稳步扩张，支撑物流仓储需求放量；此外，高新技术产业与装备制造业的高速发展，为物流地产的成长提供新动力。

高标仓紧缺与简易仓大量空置长期共存，行业格局一超多强：我国物流地产行业存在较为突出的结构问题，大量简易仓库长期闲置与高标仓库供不应求的局面长期共存。与其他国家对比来看，虽然我国物流地产存量(约9.55亿平米)处于领先地位，但是优质物流设施占存量物流设施比重仍较低(约5%)。

从行业竞争看，目前行业参与者主要有物流地产商、传统房企、电商企业、快递企业和金融机构五大类，形成了以普洛斯(2018年市 占率35.4%)领衔的“一超多强”的行业格局。近年来国内物流地产企业发展提速，打破了以外资为主的行业格局，其中易商、万纬、宇培、平安等国内企业市场份额不断提升。

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