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交通运输行业物流地产专题报告：快递物流潮起潮落，物流地产走上前台

本篇报告分析了物流行业以及下属各个子板块的发展现状，同时梳理了当前国有仓储企业土地资源，未来仓储资源将加快盘活，加快转型升级，逐步向成熟的物流地产运营商。维持对行业的“推荐”评级。战略关注中国物流地产（HK01589）、中储股份、东百集团（零售组覆盖）和南山控股（地产组覆盖）。

·物流行业发展稳健，各板块齐头并进。全国物流需求总体保持平稳增长，2018年全国社会物流总费用为13.3 万亿元，占GDP比重为14. 8%，物流运行效率稳中上升，但与美国等发达国家相比还有较大差距。从细分板块来看，快递行业发展换挡降速，但仍能保持约20%的业务量增速，行业竞争进入白热化。

·仓储行业供不应求，物流地产走上前台。需求：近年来宏观经济稳健增长，电商和第三方物流迅速成长，市场逐步提升现代物流地产要求。供给：当前高端仓储设施缺口大，土地稀缺，物流地产供给受到明显限制。长期供需不平衡，致使仓储空置率逐年下降，租金上升，推动行业投资回报率上行。

·国企仓储资源雄厚，混改推行有利于地产盘活。总体来看当前三大国企合计拥有仓储土地资源超过1310万平方米，仓库面积586万平米，处于行业中上游水平，合计口径大致能位于行业第四。当前国企混改逐步推行，国企土地资源有望加快整合并进行升级改造，提升仓储竞争优势。

·以普洛斯为标杆，探寻仓储业未来发展路径。19年6月黑石收购普洛斯在美物流资产，普洛斯将扩大基金管理平台，战略重点将向亚太地区转移。当前国有仓储物流业发展水平低，学习普洛斯能够： 1）充分发挥国企资源优势，提升拿地能力； 2）加快管理体制改革，切实提升运营效率。

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