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商业物业经营行业：非住宅物业，美好城市孕育千亿蓝海，机制升级打造产业巨擘

后勤社会化改造释放行业空间，后勤社会化是指将后勤从各类机构中剥离出来，推向社会，以市场为导向，让社会力量为其提供后勤服务。其主要面向高校、机构、医院和军队等，主要目的是通过社会化改造，提升后勤部门的工作效率，通过更有效的资源配置，在提升服务规范性、多样性以满足主体机构发展需求的同时，精简人事，降低成本。我国开始后勤社会化改造已超过20年，目前仍处于半社会化阶段。机构后勤项目的释放是一个长期的过程，但随着越来越多的机构通过后勤社会化受益，这个过程正在加快。非住宅物业干亿市场，占据物管半壁江山。

非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、园区物业和公建物业。城市公建物业又可进一步细分为学校物业、医院物业、公共交通物业等。中物研协数据显示，2018年500强物管企业非住宅管理面积占比36.52%，非住宅基础物业管理服务营收占比52.38%，非住宅总管理面积43.41亿平方米。

2018年500强基础物业管理服务非住宅总营收1182.50亿元，中指院预计到2025年，非住宅销售面积累计达到37亿平方米，按非住宅物业费均值（5.92元/月/平米）计算，市场规模2628.48 亿元。

非住宅单价高，收缴率高，利润稳定性佳。中指院数据显示，2018年百强企业办公物业平均单价最高，达 7.84元/平方米/月；其次是商业物业，单价为7.01元/平方米/月；住宅物业单价2.25元/平方米/月。收缴率方面，非住宅物业普遍高于住宅物业。2018年住宅物业收缴率91.67%；非住宅物业中除商业物业（收缴率93.12%）之外，其余所有业态均在97%之上。此外，非住宅项目提价更容易，周期更短。

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