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物管行业深度报告：万亿蓝海，穿越周期，“规模加品牌加业务加模式”吹响行业三重奏

1.行业格局:万亿蓝海，高度分散，整合空间广大

1.1. 万亿蓝海，市场广阔

物管行业空间广大。2018 年中国总人口达13.95 亿人，城镇化率59.15%，城镇人均住房39.0平方米(建筑面积口径)，由此测算出我国住宅存量市场达321.90亿平米。基于以下假设:

1)根据中指院公布的《2019 中国物业服务百强企业研究报告》，百强物管企业住宅物业、全类型平均物管费分别达到2.31元/平米1月、4.25元/平米1月，考虑到百强物管企业在管项目存在一定区域布局优势及品牌溢价，因此我们保守估计全国住宅物业、非住宅物业物管费分别为2元/平米1月、4元/平米1月;

2) 2000-2018 年商品房销售面积累计值中，住宅和非住宅占比分别为88%: 12%，假定存量市场二者维持此比例;

我们测算出住宅、非住宅领域物管费规模分别为7726亿元、2107亿元，合计物管费行业空间达9833亿元。同时，主流物管公司近年来增值服务收入占比均在逐步提升,截至2019年上半年，碧桂园服务(增值服务收入占比26%).绿城服务(33%).中海物业(19%)、永升生活服务(38%)、新城悦服务(55%)、蓝光嘉宝服务(41%)等公司增值服务发展速度均较快。我们预计行业基础物业费加上增值服务收入后，物管行业规模体量将超万亿。

行业仍处于高度分散阶段。目前行业内、龙头公司万科物业收入体量行业第一，2018年收入总规模达98亿元，若按行业规模10000亿元测算，万科物业收入占比约1%，行业收入体量前五的公司有万科物业(98 亿元)、绿城服务(67亿元)，中航善达(64 亿元)，碧桂园服务(47亿元)、保利物业(42亿元) .TOP5市场集中度仅为3%左右。同时我们认为尽管物管公司行业进入门槛低，但规模提升有一定壁垒，优质物管公司在资源、能力上更甚一筹，马太效应较为明显。

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