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房地产行业地产运营商系列之一：物流地产，存量转型的崛起之路

投资要点:
◆物流地产是房企转型轻资产运营的重要途径。随着城市更新下产业进化，以及供给端土地供应整体受限、需求端的限购限售限贷等因素的综合作用下，传统增量开发面临估值和资源的双重约束，房地产商亟待从重资产到轻资产的多元化转型。近年来房企纷纷涉足物流地产，结合自身土地与资金的优势，进行多元化布局，拓展盈利渠道。物流地产作为物流服务与房地产服务一体化的产物,较增量开发不仅摆脱了土地政策的掣肘，享有政策红利;且盈利模式丰富，融资渠道畅通，享有稳定持续的租金及增值收益。
◆优质物流仓储匮乏，未来增长空间大。随着我国电商零售、高端制造业和第三方物流的快速发展导致高端物流仓储需求高涨,然而我国高端仓储总量严重不足，远低于发达国家平均水平。供不应求下，现代化高标物流园区进入高速发展通道，社会物流费用总额由2007年的4.55万亿元增长至2018年底的13.3万亿元，年均复合增长率超过10%。
◆供需矛盾下租金持续上涨，物流地产较商业、住宅地产等投资回报率更高。目前我国优质仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等三大都市圈为主，而投资回报上，核心城市如北上广深等的物流设施投资净回报率6-8%,也要高于商业地产的4-5%,住宅地产的2-3%。另据CBRE统计,物流地产租金自2009年起年化增幅保持在4.3%。

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