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人口与去库存政策拐点之后的地产需求初探：梦想能否照进现实？

2019年经济企稳地产投资是关键。今年下半年经济是否能够企稳仍存在较大争议。悲观者一般从金融周期、人口周期的角度认为房地产投资理应已经走过历史高点，叠加近两年去库存的政策进一步透支了市场需求，在政策退出之后房地产投资可能会出现超预期的下滑。确实，中国地产的需求未来还有多少不仅仅事关短期经济企稳，对于中长期的中国经济的总需求分析也有重要意义。

我们估计截至2017年底中国城镇房地产存量可达286亿平米，人均35.2平米，但潜在需求仍然庞大。横向比较，中国人均住房面积和发达经济体有较大差距——包括被普遍认为人多地少的日本。而从存量的结构来看，1998年前的城镇住宅和农民带房入城的住宅面积占现有城镇房屋存量的近40%，低质量的住宅比例很高。在我们基准预测情形下，如果中国人均住宅面积在2030年能够达到日本今天的水平，且低质量房屋折旧维持过去20年的水平，2018-2030 年间每年对于商品住宅的需求约11.7亿平。这意味着城镇商品住宅的销售面积可能从2017年14.4亿平的水平上以每年3%左右的速度下滑。考虑到通胀的影响，很难造成房地产投资断崖式下跌的后果。

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